كيف يؤثر الموقع على العائد السنوي؟

يُعد الاستثمار العقاري من القرارات طويلة الأمد التي تتطلب اختيارًا دقيقًا منذ البداية، ويأتي اختيار الموقع الاستثماري في مقدمة العوامل التي تؤثر بشكل مباشر على العائد السنوي واستدامته. فالعقار لا يحقق قيمته من السعر وحده، بل من موقعه، وطبيعة الطلب عليه، وقدرته على تحقيق دخل مستقر مع مرور الوقت.
ولهذا السبب، تعتمد تثمير في تطوير مشاريعها على اختيار مواقع مدروسة بعناية ضمن مناطق ذات حركة فعلية وطلب حقيقي، وهو ما يمكن ملاحظته عبر محفظة مشاريعها المتنوعة على موقعنا الإلكتروني:
 

ما هو العائد السنوي؟

العائد السنوي هو مؤشر مالي يقيس الدخل الناتج عن الأصل العقاري خلال سنة واحدة مقارنة بقيمة الاستثمار فيه، ويُعد الدخل الإيجاري المكوّن الأساسي لهذا العائد.
وتتعزز قوة العائد السنوي بوجود مجموعة من المقومات، من أبرزها موقع العقار وأهميته ضمن المنطقة، وجاهزية البنية التحتية، ونوعية المشاريع المطوّرة فيها، وسهولة الوصول من المداخل والمخارج، إضافة إلى قرب الخدمات الأساسية ونسبة التشغيل داخل المشروع.

ولتوضيح هذه العناصر بشكل عملي، تتيح تثمير الاطلاع على تقارير الإنجاز الدورية التي تعكس مراحل التنفيذ ونسب التقدم الفعلية للمشاريع، ما يمنح المستثمر صورة واقعية عن أداء الأصول على أرض الواقع.

معادلة العائد السنوي

العائد السنوي = الدخل الإيجاري السنوي ÷ قيمة الاستثمار

فعلى سبيل المثال، إذا بلغت قيمة الاستثمار في عقار ما 20,000 ريال عُماني، وحقق دخلًا إيجاريًا سنويًا قدره 2,000 ريال عُماني، فإن العائد السنوي يعادل 10%. وتُظهر هذه المعادلة العلاقة المباشرة بين كفاءة التشغيل وجودة الموقع من جهة، وقيمة العائد من جهة أخرى.

الفرق بين العائد السنوي والعائد الرأسمالي

• العائد السنوي (الإيجاري): يقيس الدخل المتحقق سنويًا من تأجير العقار.
• العائد الرأسمالي: يعكس الزيادة أو النقصان في قيمة العقار عند إعادة بيعه.

وفي السوق العقاري العُماني، يتراوح الارتفاع الطبيعي في قيمة العقارات غالبًا بين 5% إلى 12% سنويًا، بينما تُعد النسب الأعلى من ذلك حالات غير شائعة وترتبط بظروف استثنائية، وغالبًا ما تكون مدفوعة بمواقع استراتيجية أو تطوير عمراني نوعي.

لماذا يُشكّل الموقع العامل الأهم في استدامة العائد؟

1. نسبة التشغيل

المواقع الحيوية والقريبة من الخدمات والطرق الرئيسية تتمتع عادةً بنسبة تشغيل أعلى، ما يزيد من فرص تحقيق دخل إيجاري مستقر. ويظهر ذلك جليًا في عدد من مراكز الأعمال التي طوّرتها تثمير ضمن مناطق ذات حركة يومية نشطة.

2. توازن العرض والطلب

المنطقة التي تشهد طلبًا مستمرًا سواء للسكن أو للأعمال تحافظ على توازن صحي بين العرض والطلب، الأمر الذي ينعكس على استقرار العائد حتى في ظل المتغيرات الاقتصادية.

3. سهولة الوصول وجاهزية البنية التحتية

توفر المداخل والمخارج، وجودة الطرق، والمواقف، وقرب الخدمات العامة تقلل التحديات التشغيلية على المستأجرين، وترفع من جاذبية الموقع، وتنعكس بشكل مباشر على قيمة العائد الإيجاري.

أمثلة واقعية على تأثير الموقع

عند مقارنة موقعين بقيمة استثمارية متقاربة:

• موقع حيوي في منطقة خدمية ذات حركة يومية نشطة قد يحقق عائدًا إيجاريًا يتراوح بين 8% إلى 10% مع نسبة تشغيل مرتفعة.
• موقع أقل حيوية في منطقة محدودة الحركة قد لا يتجاوز العائد الإيجاري فيه 4% إلى 5%.

وتجسّد بعض مشاريع تثمير هذا الفارق بوضوح، مثل مراكز الأعمال في الخوض وبوشر والعذيبة، والتي تم تطويرها ضمن مواقع مدروسة تخدم شريحة واسعة من الأنشطة التجارية والمهنية.
 

كيف تقيّم الموقع قبل اتخاذ قرار الاستثمار؟

عند التخطيط لشراء شقة سكنية أو محل تجاري، يُنصح بدراسة الموقع من خلال طرح الأسئلة التالية:

• ما طبيعة المنطقة؟ (سكنية، تجارية، متعددة الاستخدام)
• من هي الشريحة المستهدفة؟ (عوائل، موظفون، أصحاب أعمال)
• هل الحركة في المنطقة يومية أم موسمية؟
• ما مستوى جودة وجاهزية البنية التحتية وسهولة الوصول؟
• هل تشهد المنطقة مشاريع تطوير حالية أو مستقبلية؟

تمنح الإجابة عن هذه الأسئلة المستثمر تصورًا أدق لتوقعات العائد السنوي واستدامته.

كيف تختار تثمير مواقع مشاريعها؟

في تثمير، يتم اختيار مواقع التطوير برؤية استثمارية طويلة الأمد، نركّز فيها على:

• دراسة قيمة الأرض وموقعها ضمن مخططات التطوير العمراني للمنطقة.
• تحليل الحركة اليومية والطلب الفعلي على الخدمات.
• اختيار مناطق ذات بنية تحتية مكتملة أو قابلة للنمو.
• تطوير مشاريع تخدم احتياجات حقيقية وتدعم نسب تشغيل مستقرة.

وقد انعكس هذا النهج في تنوّع وانتشار مشاريع تثمير في مواقع استراتيجية، وهو ما يمكن الاطلاع عليه من خلال الموقع الإلكتروني للشركة.
 

في الاستثمار العقاري، يُقاس النجاح بقدرة الأصل على الاستمرار والنمو مع الوقت. ويظل اختيار الموقع العامل الأساسي الذي يوازن بين العائد الإيجاري، ونسبة التشغيل، والقيمة المستقبلية للعقار، ويمنح الاستثمار قوة تحميه من التقلبات وتُبقي العائد مستقرًا على المدى الطويل.

«حين نُشكّل المجتمعات في تثمير، نختار الموقع بعناية ليحافظ الاستثمار على عائد مستقر مع الوقت»